一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

  房地产转让的内容有房屋转让和土地使用权转让，并且房屋转让与土地使用权转让一定要保持一致。同时，房地产使用的国有土地，包括出让土地使用权和划拨土地使用权两种情况。

  (1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

  (2)按照出让合同约定来投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

  对于以出让方式获得土地使用权的房地产转让，《城市房地产管理法》还规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”

  转让以划拨方式获得土地使用权的房地产，应当取得人民政府的批准，或符合人民政府规定可以转让房地产的制度和政策。

  人民政府按照国务院规定，要求转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续的，受让方应当依据国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

  属于下列情形之一的，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。

  (1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目；

  (7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

  例题：经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家的情形有（abcd）。

  (2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

  (3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；

  (4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

  《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容：

  依据有关法律和为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情况：

  2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产；

  3．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

  4．开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

  1．房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

  (6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

  3．经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

  4．房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

  5．商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。

  《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”同时要求商品房现售应当符合以下条件：

  1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

  6．供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

  (2)商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

  (3)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

  (4)房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

  (5)房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关法律法规，广告内容必须真实、合法、科学、准确。同时，发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

  商品房的销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

  (7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

  房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

  出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

  商品房销售价格由当事人协商议定，经济适用住房等国家实行指导价格的商品房，按照有关规定定价。商品房销售可以按套或单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。为增加透明度，减少面积争议，许多城市目前要求预售商品房必须采用套内建筑面积计价方式。

  受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，并如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。

  受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用

  房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

  房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主任部门审核后用于房屋权属登记。

  房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主任部门。

  按套或单元计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

  按套或单元计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。

  房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定解决方法的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

  《商品房销售管理办法》规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应在更确立之日起10日内，书面通知买受人。

  买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。其中，规划设计变更造成面积差异和房价款的变更，当事人不解除合同的，双方应当签署补充协议。

  房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

  房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

  未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

  销售商品房时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

  房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。

  保修期从交付之日起计算。商品房的保修期限不能低于建设工程承包单位向建筑设计企业出具的质量保修书约定保修期的存续期。

  在保修期限内发生的属于保修范围的质量上的问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿相应的责任。因不可抗力或者不正确使用造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

  住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发公司能够延长上述规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期限。

  例题：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从（b）起计算。

  《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用需要注意的几点，一般应当包含以下内容：

  房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户不正确使用或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量上的问题，开发企业不承担保修责任；因住户不正确使用或擅自改动结构，造成房子质量受损或其他用户损失，由责任人承担对应责任。